1. Hypotheekbedrag
De hoogte van de hypotheek kan op twee manieren invloed hebben op de hypotheekrente. Allereerst bepaalt het hypotheekbedrag of je in aanmerking komt voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Verderop lees je daar meer over. Wordt het géén NHG-hypotheek, dan is de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van de woning belangrijk voor de hoogte van de hypotheekrente.
2. Waarde van de woning
Bij de aankoop van een huis bepaalt ook de waarde van de woning of je wel of geen NHG kunt krijgen. Er is een ‘kostengrens’ – boven dat bedrag kom je niet in aanmerking voor NHG, ook al is de hypotheek die je wilt afsluiten niet te hoog.
Bij een hypotheek zonder NHG wordt de rente bepaald door de vraag hoe hoog jouw hypotheek wordt ten opzichte van de waarde van de woning. In banktermen heet dat de ‘loan to value – LTV’. Dit is een percentage: als de hypotheek precies even hoog is als de woningwaarde is de LTV 100%. Leen je minder dan de waarde van de woning, dan wordt de LTV lager dan 100% – een hogere hypotheek heeft een LTV van meer dan 100%. Dat was vroeger heel gebruikelijk, tegenwoordig is het standaard maximum voor een hypotheek 100%.
Een voorbeeld: als je een hypotheek wilt afsluiten van € 247.500 voor een huis met een waarde van € 275.000, dan is de LTV 90%. Dat is de uitkomst van de rekensom: (247.500 / 275.000) * 100%.
Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico voor de bank is dat de hypotheek misschien niet helemaal wordt terugbetaald. Kom jij in de betalingsproblemen en blijkt dat zo erg dat de woning verkocht moet worden, dan bepaalt de opbrengst (dus de waarde van de woning) hoe gemakkelijk de bank haar geld terugkrijgt. Levert het huis bij verkoop minder op dan de openstaande hypotheek, dan is het voor de bank nog maar afwachten of het lukt om de rest van de hypotheekschuld bij jou terug te halen. Daarom is de hypotheekrente lager naarmate de LTV lager is.